マンションは築20年以内に売却しましょう

あくまでもデータを基にした一般論ですが、大変参考になったので記録しておきたいと思います。

衝撃!マンションは「築20年以内」に売らないと「大損」すると判明

築20年を境に価格が大きく下落するという事実です。


資料:東日本不動産流通機構『築年数から見た首都圏の不動産流通市場』

0~5年ではマンションの平均成約価格は5411万円で、16~20年では3716万円で推移しています。差額は1,695万円、年間でいうと84.75万円。これなら賃貸よりも得と考えられます。逆の見方をすると、築浅物件を購入し、築20年までは賃貸に出すと賃料で利益を出せるということかと。

26~30年となると1,697万円となり、16~20年との差額は2,019万円です。年間202万円も値落ちしてしまうという事実。これなら賃貸を選びます。これは、築20年の物件では賃貸に出した賃料収入以上に資産が下落し損失を被るということかと。

自分なりに資産の保有方法をまとめると、今のマンション(築5年)は可能であれば、なるべく早く新築に近いところへ引っ越し。引っ越した後は、築20年までは売却せずに賃貸に出すと資産価格の下落以上に賃料が得られそう。欲張らずに築20年を待たずに売却。

住宅ローンの残価や通勤、通学、交友関係の問題があり、そんな思うようにはいかないのは承知の上ですが、参考にはなるのではと思います。

ちなみに、今のマンション、おうちダイレクトによると購入時よりも値上がりしているようで、しばらくは心配無さそうです(何が?)

すかいらーく(3197)株主優待の使い道

株主優待に興味がある方ならご存知の通り、すかいらーくの株主優待は強力です。

あと三枚になった優待券

100株で6月末に3,000円、12月末に3,000円で計6,000円もすかいらーくグループで食事券として利用できる優待券がもらえます。
2018年9月20日の終値は1,660円ですから、利回りは6,000/166,600=3.6%。さらに、株主優待では最低単元100株が一番お得な場合が多いですが、すかいらーくの場合は1,000が一番お得で、6月末に33,000円、12月末に36,000円、利回り69,000/1,666,000=4.1%にもなるんですね。
家は家族3人、すかいらーく系のファミレスに行っても3千円も使いません。3千円だとしても、69,000/3,000で年間22回も行けますね。隔週で行けます。うれしくない?

さて、攻略法を編み出すのが好きな私、当然1,000株保有していますが、問題は優待券の利用方法です。
きっとスマートな方々はすぐに金券ショップで現金化してしまうのでしょう。金券ショップやヤフオクでの相場をまとめているサイトがありました。世の中には親切な方がいるものです。

大体7割くらいと思えばいいのでしょうか。
貧乏性な私は差額がもったいないので、すべて自分で使い切ります。はい、妻はいい顔しません。

妻:「お昼、どこか食べに行こうか?」
私:「いいよ、どこにする?バーミャン?ジョナサン?、たまには藍屋にする?」
妻:「インドカレーが食べたいの」
私:「・・・・」

すかいらーくグループで本格的なカレーレストランを展開すればいいのに!という事ではなくw、やはり毎回ファミレスでは満足度が低下してしまいます。使い切るのが大変というのは本末転倒な気が否めないですが、そんな妻に人気なのがむさしの森珈琲です。週末のブランチに利用することが多いです。値段はファミレスにしては高め(優待券消費には好都合w)で、1品プラスドリンクで1,000円をを超えますが、その分ゆとりのある店づくりで子供連れでもくつろげます。そんなこともあってか、結構混んでるんですよね。待たないで入れることの方が少ないです。

すかいらーく株主優待券の使い道に困っている方、一度ご利用されてはいかがでしょうか。

株主優待、配当日前に売却戦略(12月)

12月はチムニー(3178)。株主優待狙いなのか、12月末へ向けて上昇する傾向がみられる。
購入時よりも1割上昇したので、かなり前に処分したけどその後も緩やかに上昇。もう少し上値を引っ張れば良かったのね。

銘柄 購入日(受渡日) 価格 売却日(受渡日) 価格 利益
チムニー  8/30 2624 10/24 2900  27,600
合計 27,600円

 

株主優待、配当日前に売却戦略(11月)

11月はヴィレッジバンガード(2769)サムティ(3244)、サーラ住宅(1405)。
サーラ住宅は購入後しばらくして、サーラコーポレーション(2734)に子会社化されたので今は上場廃止。良く調べずに買ってしまった。結果としては少しだけ利益出たけど。
ヴィレッジバンガードは1万円分の買い物券がもらえる株主優待で、毎年11月末にかけて株価が上昇している。サムティも優待のセンターホテル宿泊券が人気らしく配当日に向けて上昇がみられる。
さて、ヴィレッジバンガードは購入したら、業績低下で株主優待制度使えるのが2000円の買い物につき1000円の優待券1枚というのに変わった。そのせいで株価も大幅低下。100株しか買わなくて良かった。初めは、毎年決まったように2割くらい上昇していたので全力買いしようと思ったのだけど、あまりにも決算内容が悪いのでやめといたの。

サムティは配当日以降も緩やかに上昇したので、売らずに持っていた方が得だったパターンね。と、11月は全くだめでした。

銘柄 購入日(受渡日) 価格 売却日(受渡日) 価格 利益
ヴィレッジバンガード 7/20 1677 11/29 1307 -30,700円
サムティ  8/16 997 11/29 1130  13,300円
サーラ住宅  6/29  672  -67,200円
サーラコーポレーション  7/13 545*130株  +70,850円
合計  -13,750円

 

株主優待、配当日前に売却戦略(7月)

7月はティライフ(3172)と鳥貴族(3193)。
結果から言うと、権利付き日に売却してマイナスとなりました。ティライフは10月11日付で東証一部へ鞍替えが決まり、その後4割ほど価格が上がりました。鳥貴族についても、好調な業績から4割ほど上昇。いづれも上昇前に売却してしまっています。

銘柄 購入日(受渡日) 価格 売却日(受渡日) 価格 利益
ティライフ 4/28 1,066 7/29 1,001 -65
鳥貴族 4/28 2,038 7/20 2,058 20
合計 -4,500円

株主優待、配当日前に売却戦略(10月)

10月はトーシン(9444)、ロングライフホールディング(4355)を選択。それぞれ高配当かつ優待を設定している銘柄で、過去の傾向からすると3か月くらい前から緩やかに上昇している。しかし、ロングライフHの老人ホーム入居一時金10万円割引というのは、もし使うことを前提であればものすごい利回り。というか、100株3万そこそこなので、100%越えですね。

結果としては、以下の通りとなりました。

銘柄 購入日(受渡日) 価格 売却日(受渡日) 価格 利益
トーシン 7/13 538 10/27 567 2,600
7/14 538 10/28 563 2,600
7/19 539 10/31 565 2,600
ロングライフH 8/8 336 10/27 353 1,700
8/8 336 10/28 355 1,900
8/8 335 10/31 355 2,000
合計 13,300

株主優待、配当日前に売却戦略(9月)

9月はサンリオ(8136)、日本KFC(9873)、アトム(7412)を選択。それぞれ、優待や配当が魅力的な銘柄で、過去の傾向からすると3ヶ月くらいまから緩やかに上昇している。

結果としては、日本KFC、アトムについてはわずかながら利益が出たが、サンリオは優待以前に業績が振るわずに下落したためトータルではマイナス。

銘柄 購入日(受渡日) 価格 売却日(受渡日) 価格 利益
サンリオ 6/8 2,000 9/30 1,906 -94
日本KFC 6/8 1,866 9/29 1,897 31
アトム 6/21 661 9/29 697 36
合計 -2,700円

株主優待、配当日前に売却戦略(8月)

8月はソーバル(2186)ヤマトインターナショナル(8127)

ソーバルは5月13日に1,172円で買い、7月22日に早々に1割以上値上がりしたため1,299円で売り。差し引き12,700円の利益。

ヤマトインターナショナルは5月7日、26日、6月2日に分けてそれぞれ391円、389円、381円で買い、8月22日、23日、26日にそれぞれ390円、388円、393円で売り。差し引き、1,000円の利益。

合計すると13,700円の利益(税引き前)となりました。

DMMのランド/円スワップポイントが高額に

ランド/円で、FX業者間のスワップポイントの違いを利用して裁定取引をしている。1か月ぶりにスワップポイントを確認してみると、なぜか売りスワップのほうが大きくなっている。なぜ?

売りスワップが安かったDMM FXのランド/円スワップポイントがなんと230円/日・10万ランドとなっており、買いスワップで選んでいるGMOのくりっく365の150円/日を大きく上回っている。おいおい、どうしたDMM、何かのキャンペーンか?7月21日から大体110円から150円近辺へ、8月12日からさらに上がり200円あたりになっている。

このままだとまったくの逆ザヤなのである。うむー、そんな簡単にいかないということか。

早く元のスワップに戻してください、DMMさん。

株主優待、配当日前に売却戦略

株主優待や配当日の確定する前に、その優待や配当以上に値段が上がる株がある。その株を前もって仕込んでおき、権利確定日前に売却すれば高確率で勝てるのではないか?とのことで実践してみる。

7月に株主優待、配当がある銘柄から、鳥貴族(3193)とティーライフ(3172)に注目。それぞれ、4月25日に2038円、1066円の100枚で購入。鳥貴族は5月に2300円程に上昇するも、7月までは保持するとしたため売却せずに。

結局、7月20日に鳥貴族を2058円で、7月26日にティーライフを1001円で売却し、トータル4500円のマイナス。当然ながら優待、配当以外にも様々な要因があるのでこの戦略がまったくダメということではないのだろうけど。もう少し続けてみよう。

8月の狙いはヤマトインターナショナル(8127)とソーバル(2186)。