マンションは築20年以内に売却しましょう

あくまでもデータを基にした一般論ですが、大変参考になったので記録しておきたいと思います。

衝撃!マンションは「築20年以内」に売らないと「大損」すると判明

築20年を境に価格が大きく下落するという事実です。


資料:東日本不動産流通機構『築年数から見た首都圏の不動産流通市場』

0~5年ではマンションの平均成約価格は5411万円で、16~20年では3716万円で推移しています。差額は1,695万円、年間でいうと84.75万円。これなら賃貸よりも得と考えられます。逆の見方をすると、築浅物件を購入し、築20年までは賃貸に出すと賃料で利益を出せるということかと。

26~30年となると1,697万円となり、16~20年との差額は2,019万円です。年間202万円も値落ちしてしまうという事実。これなら賃貸を選びます。これは、築20年の物件では賃貸に出した賃料収入以上に資産が下落し損失を被るということかと。

自分なりに資産の保有方法をまとめると、今のマンション(築5年)は可能であれば、なるべく早く新築に近いところへ引っ越し。引っ越した後は、築20年までは売却せずに賃貸に出すと資産価格の下落以上に賃料が得られそう。欲張らずに築20年を待たずに売却。

住宅ローンの残価や通勤、通学、交友関係の問題があり、そんな思うようにはいかないのは承知の上ですが、参考にはなるのではと思います。

ちなみに、今のマンション、おうちダイレクトによると購入時よりも値上がりしているようで、しばらくは心配無さそうです(何が?)

家を買ったら確定申告

株なり、ふるさと納税なり、FXなりをやっているのでここ数年は確定申告をしている。
今年は家も買ったので、住宅ローン控除を受けるために絶対に確定申告しなくてはならない。
購入時には調べたのだが、住宅ローン控除を改めて確認した。
えーと、借り入れが4400万で金利が0.499%の35年(生きていない気がする・・・)!
購入時の支払計算で使わせてもらったこみかローンで計算してみる。

えっと、「住宅ローン控除・減税額」ってとこで、「平成26年度4月~29年度12月(2014年4月~2017年12月)一般住宅」を選ぶと控除額を計算してくれるようだ。

結果は、支払合計47,962,996円。控除合計が3,753,652円。支払合計から控除合計を引いてみると、44,209,344円。なんと、差引借り入れ4400万に対して、35年でたった20万ちょいの利息しか払わなくて良いことになる。少しでも繰り上げ返済すれば借入を割りそうな勢い。低金利ってこういう事なのかと、改めてその重要性に気付いた。
簡単に考えると、金利が0.499%で、控除は年末残高の1%で計算するので、金利が1%を割ると控除の方が大きくなる現象が出るわけね。

これでいいのよね、計算は?

中古マンション購入ポイントメモ

  • マンションで住宅金融公庫の融資が受けられるのは50m2以上となっているので、転売、住み替えを視野に入れた場合は50m2以上のものが最低ライン。
  • 耐震性は1981年に、仙台沖地震を機に建築基準法が改正され、耐震基準が強化されました。そのため、1981年以前のマンションの耐震性は、旧耐震基準で建てられたために一般的に劣るとされています。住宅ローン減税を受けるには、床面積50m2以上に加え、築25年以内。
  • 住み替えを考えた場合、売却もしくは賃貸で貸し出す。やはり駅近が圧倒的に有利。
  • 築年数、広さ、駅からの距離が同じでも安い物件でありがちな点。
    • 1階
    • 日当たりが悪い。窓のない部屋がある。
    • 間取りが変形していて、面積の割に広さを感じない。妙に縦長など。
    • 管理費、修繕積立金が高い。
    • 間取りが3DKなど小さな部屋に分かれていて子どもがいない世帯にとっては使い勝手が悪い。逆に1LDKで二人以上だとプライベートがない場合。
  • 中古マンションの場合、オーナーが売り出している物件は、個人売買に不動産屋が仲介する形なので、消費税はかからない